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風雨罷，花也應休。

地產業陷入沉寂之后，一些事情也進入盤點時刻。

1965年出生的黃其森，在31歲時創立了泰禾集團。創立泰禾集團之前，黃其森曾經在建設銀行福建分行工作了8年。

黃其森趕上了房地產大發展的好時候。

1998年，住房制度改革深入開展，全國推進了貨幣化分房。這一措施的推出，讓經濟邁出了亞洲金融危機沖擊之外，也讓房地產邁入了市場化的快車道。

2002年，黃其森率領團隊到北京開發項目，由此開始了跌宕起伏的20年。

擁有豐富金融資源的黃其森，一步步把泰禾集團(000732.SZ)帶上市，同時還擠入了地產千億俱樂部。

建筑專業出身的黃其森，對于住宅產品尤其癡迷。泰禾集團給外界的產品標簽也是高端、品質，業內也把黃其森稱為“第二代豪宅教父”。

只是來到北京整整20年的時候，黃其森卻步入了至暗時刻。“協助有關機關調查”的黃其森，只能夠以適當的方式參與企業的運營決策。

1

玩轉資本

黃其森是地產圈頗為特立獨行的人。

神童是他少年的IP。15歲時，黃其森考入了福州大學攻讀建筑系。這位天才少年，也是福州大學土木工程學院培養的優秀人才之一。至今，土木工程學院官網上還掛著《土木人的商業神話——記1980級校友黃其森》。

黃其森的工作經歷中，銀行是非常重要的一段。通過在銀行系統的深耕，其對銀行體系的運作了如指掌。

搞房地產，懂融資又懂蓋房子，無疑是一個完美的組合，恰恰這兩門學問黃其森的背景統統擁有。成功學里講，一生職業的發展，實際上就是一個逐漸增加個人可以動用資源的過程。

建筑專業的學習、銀行工作經驗，這些不僅為他日后經營房地產打好了基礎，也給他高風險的資本運作埋下了隱患。

1996年，黃其森在福州創辦泰禾集團后，先后在福州開發了天元花園、天元美樹館等樓盤。

2002年，在泰禾集團成立6周年之際，黃其森率領團隊進入北京后，京城成為了泰禾集團的重地。

一家地方小房企敢于到京城練身手，不得不說是一場豪賭。或許，背后還有更多鮮為人知的故事。

只不過，到了北京，黃其森依然盯著福建市場的機會。2005年，地產市場不好的情況下，黃其森依然在福州拿下1000畝地進行儲備。

自然，這一波他又賭對了。而且泰禾集團在福建的市場份額還在加速擴大，到2012年就成為了福建地產行業的龍頭。

搬遷到北京之后，黃其森的金融資源也在逐步富集。2007年前后，地產企業紛紛在中國香港等地謀求上市。黃其森也籌劃著上市之路。

黃其森又一次下了重注。他選中的目標公司A股上市公司福建三農，其將福州泰禾價值24.2億元的全部股權注入福建三農，準備借殼上市。

當然，黃其森也受到了一些阻力。彼時，一些房企在香港上市也受到金融危機沖擊放棄上市，內地上市也并不受監管部門待見。只是黃其森以及背后團隊的能力不可小覷。

經過幾年的折騰后，2010年9月30日，泰禾借殼福建三農成功上市。這也是2010年內唯一實現上市的房地產類企業，雖然是借殼上市。

上市之后，泰禾集團打造高端產品的策略也能夠得到進一步的助力。

黃其森在北京主攻別墅市場，先后推出了承載有中國傳統文化的院子系列高端別墅產品，其中合作開發的北科建泰禾 北京麗春湖院子以55.3億元的成績成為2017年度北京別墅市場、中國別墅市場和北京商品住宅市場“三冠王”，并占據中國別墅市場歷年銷冠首位。

財報顯示，2014年，泰禾集團銷售金額為230億元;2016年，銷售金額為400.1億元。2017年，泰禾集團正式進入了千億元俱樂部，銷售金額高達1007億元，同比增長達151%。

短短幾年內，企業規模發生巨變，泰禾集團的擴張野心展露無遺。然而，這一切是通過一系列高杠桿拿地和收并購實現。

2017年，泰禾集團共發起了46起并購，包括現金支付方式在內共計花費約495.5億元，這一數字已經超過了2016年的全年銷售額。

其中最值得一說的是，泰禾集團花費了108.62億元從華僑城手中接過了北京市豐臺區的地王地塊。如此大手筆，屬于業界少有。

2017年，泰禾集團將院子系列產品擴張到了“17城31院”，2018年擴張到了“22城44院”，累計在全國29城開發了全產品系列項目90余個。

泰禾在全國的擴張異常順利的情況下，黃其森的目標越來越高。2018年，黃其森定下了高達2000億元的銷售目標。提出目標后，泰禾股價暴漲。這引起了深交所的關注。而泰禾集團辯解稱，2000億元是董事長的愿景。

瘋狂時代里很多人都有愿景或者夢想，只是少數幸運兒才會實現。2018年，泰禾集團只完成了1382.7億元的銷售額。

愿景落空，泰禾股價也在一度暴漲之后，步入漫漫“熊途”。

2

債務壓頂

2017年，泰禾集團銷售過千億，這是泰禾集團的高光時刻，也是分水嶺。

在此之前，泰禾集團走的是穩健的高端精品路線，銷售并不大，直到2016年規模也在500億元以下。

然而，隨著行業呈現漲價去庫存、企業紛紛加大拿地拼命做規模的風潮襲來，泰禾集團也采取了房企慣用的高杠桿、高負債模式。

財報數據顯示，2017年，泰禾集團負債合計1813.02億元，資產負債率高達87.83%。

2018年，泰禾集團負債合計2112.47億元，資產負債率高達86.88%。負債總額持續攀升，這一數字總額在隨后幾年未見明顯改善。

高負債下，泰禾集團經歷了全國各地攻城略地的曇花一現時刻。

2016年，泰禾集團新增土儲面積204萬平方米;2017年，泰禾集團新增土儲面積高達792.8萬平方米。不斷增加的債務讓這個以品質傍身的房企很快就玩不轉了。

2018年以來，黃其森再沒有新拍過一塊地，而是將“買買買”模式快速切換為“賣賣賣”模式。

短短幾年時間的擴張，泰禾集團何以走到目前這種“天地板”轉換的境地?

除了宏觀調控的大環境發生變動之外，黃其森在融資方面過于激進。泰禾集團非銀融資來源多，有資產證券化、公司債券、資產支持票據、資管和信托等，但整體利率較高。

2018年平均融資成本高達8.52%，10%以上的信托融資也頻頻發生。

公開數據顯示，截至2018年底，泰禾集團有息負債高達1155億元，其中短債574.3億元。

到了2020年，泰禾集團財務狀況持續惡化。財報數據顯示，2020年，泰禾集團資產總額高達2168.33億元，負債金額高達1967.66億元，資產負債率高達90.75%，經營現金流為-29.31億元，凈利潤為-5.39億元，負債率持續攀升。

面對如此巨額負債，黃其森也很焦慮。為此，黃其森進行了一系列長債換短債、高息換低息的融資操作。盡管如此，黃其森自身沒能抵擋得住到期的債務，并與數家金融機構發生了糾紛。

面對債務到期卻不能還款的黃其森，以華融為代表的金融機構不得不給黃其森進行債務展期外，自身問題重重的四川信托為代表的金融機構則將泰禾集團告上了法庭。

目前，四川信托贏了40多億元的官司。2021年5月，渤海信托則發出公告要求泰禾集團搬出已抵押資產泰禾北京公館。

而今，泰禾集團涉及到拖欠工程款、拖欠銀行貸款、債權逾期、房屋買賣合同糾紛等眾多的訴訟中。

面對接連到期的債務，泰禾集團除了口頭安撫各方情緒，強調其總資產高達2431.36億元之外，并沒有拿出更好的解決辦法。

泰禾集團的危機在今年進一步升級。

1月3日，福建證監局出具了對泰禾集團的警示函，認為泰禾集團存在如下違規情形：一、未及時披露項目合作終止事項;二、未及時披露并表企業減資事項及其進展;三、對外發布的貨值信息依據不充分且未在指定媒體先行發布。其中第二項涉及違規轉移上市公司巨額資金的嫌疑。

3月中旬，黃其森及兩名財務高管相繼被帶走。被帶走的兩名高管分別是泰禾集團執行副總裁黃曦、副總裁林文華，其中黃曦分管資金部，曾在建行工作過;而林文華此前同樣有建行工作背景，同樣分管資金運作。

公開信息顯示，黃曦是在2018年8月“臨危受命”進入的泰禾集團，離職前擔任建行總部投資銀行部總經理一職。林文華曾任建行福建省分行福州城北支行行長。

3

白衣騎士

2021年7月，泰禾集團的內刊《泰客會》上，黃其森發表了署名文章《泰禾的形勢與任務》。他說，“天時地利人和皆已具備，我們開始進入上山路。”

而今看來，這是黃其森又一次“愿景”。

重大危機中，泰禾集團曾經迎來了萬科這個“白衣騎士”。只是，這個時間點對于萬科或者泰禾來說或許都不是最佳的姻緣。

2020年7月底，泰禾投資、公司實際控制人黃其森與海南萬益管理服務有限公司(以下簡稱“海南萬益”)于2020年7月30日簽署了《股份轉讓框架協議》，泰禾投資擬將其持有公司的19.9%股份轉讓給海南萬益。海南萬益是萬科100%持股的全資子公司，轉讓總價約24.3億元。

這其實也是經過一系列談判后獲得的一個重要突破，從而也讓黃其森仿佛看到了曙光。萬科對于這樁事情也格外上心，內部也成立了一個小組。大決策郁亮做，在一線做具體的工作的負責人則是擔任過萬科首席風險官的王文金。

然而，這樁交易卻遲遲未能推進。2021年11月，萬科也進行了澄清：公司未實際參與任何與泰禾項目相關的運營管理與開發建設。

萬科未能實際參與拯救泰禾的情況下，泰禾集團也只能夠自救。地產大調整的背景下，很多企業能夠獲得的機遇或許只有一次。

泰禾集團要自救，自然需要對外表達信心和決心。釋放利好消息，自然是必要的。但是對于上市公司而言，稍不留神就會涉及違規。

2021年8月，泰禾集團發文稱，公司在一二線城市擁有近4000億元貨值的土地儲備。而在此之前的2019年6月，黃其森曾經表示公司有6000多億貨值的土地儲備。

一系列數據也引起了監管部門的關注。今年1月3日，福建證監局出具了對泰禾集團的警示函中有一項認為，泰禾集團對外發布的貨值信息依據不充分，且未在指定媒體先行發布。4月1日，深交所對泰禾集團和黃其森發出了監管函。

熬啊熬，終于泰禾集團熬到了2022年后，命運能逆轉嗎?

泰禾集團確實也在拼命努力。2022年初，泰禾集團先后與興業銀行、民生銀行、華融資產、東方資產、長城資產等金融機構簽訂了協議，有的將債務展期延長，有的就債務重組問題達成一致。

然而，隨著黃其森等人協助調查，一切或許將會發生更大的變化。

作為泰禾集團的靈魂人物，曾經的運氣也好，機遇也罷，黃其森順勢而為，積極進取創立了一個輝煌的泰禾時代。然而，也是他在地產大調整前夕實施的擴張，讓泰禾集團進入了暗夜時光。

20年前，初入北京的黃其森意氣風發，他斷然想不到20年后在泰禾集團格外需要他支撐的時候，突然“消失”在春光里。