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只要擁有居住權，就能住在別人家的房子里。盡管聽起來匪夷所思，但因為居住權的出現，這種情況確有可能發生。

2021年出臺的《中華人民共和國民法典》中新增了一種用益物權，即居住權，是指居住權人對他人住宅享有占有、使用的權利，以滿足生活居住需要。設置居住權，將房產的財產性權益和使用性權益做了剝離，既可滿足產權轉讓需求，又能解決居住困難群體的住房問題。

這給以房養老提供了一種新思路。比如，子女將名下房產為家中老人設置居住權，這樣即使房子產權發生轉移，老人依然可以住在房子里。

全國人大法工委民法典編纂工作專班成員、中國人民大學法學院副教授朱虎解讀居住權時表示，設置居住權解決特定人群的生活居住需求，排除了投資性需求。

目前，重慶、合肥、武漢、濟南、成都、長沙、杭州、廣州等地均啟動了居住權登記。

增強法律保障

2021年2月26日，全國首例居住權執行案件由湖北省武漢市洪山區人民法院審理后作出執行裁定。案件中，當事人與妻子結婚后未生育子女，妻子因病去世后留下遺囑將唯一一套婚前房產贈與弟弟，但當事人仍可居住其中。然而弟弟卻在網絡掛牌出售這套房，法院裁定該套房產的居住權登記于當事人名下直至其再婚。

如朱虎所言，居住權的設置初衷是為了讓弱勢的住房困難群體能夠“有所居”。比如雙親離異的子女、無房產離異人士、黃昏戀配偶或失獨老人等。

居住權雖不是為了養老而生，卻也有助于解決養老問題。

對于無產權的老年人來說，擁有居住權后，可以實際占有使用房產，即便是產權人也不能將居住權人從房產中驅趕出去，直至居住權期限屆滿或居住權人死亡。居住權通常是無償設立且不得用于出租，除非當事人另有約定，居住權也無法轉讓和繼承。

對于產權人而言，設置無償的居住權動力基本上來自道德約束，如贍養父母、照顧親人等。若房子產權出售給非親屬關系人，則需要新的產權人同意且協助登記，通常居住權人需要支付新產權人一定費用作為“房租”。

例如一位老人將名下唯一房產出售給第三人，以此獲得一筆養老金，就需要由新產權人為自己設置居住權，老人每月向新產權人交納合同約定好的租金。租金由雙方協商形成，定高了老人承擔不起，定低了找不到市場買家。

“‘售房返租’是以往‘以房養老’的形式之一。”北京大成(上海)律師事務所律師呂姝玥向南方周末記者解釋，過去有機構將以房養老設計成一種金融產品。合同簽訂存在風險性，可能合同無效，也可能發生糾紛造成履約不能的情況。登記居住權，相較于合同而言能給予居住權人直接的法律保障。

呂姝玥說，居住權登記常見有兩種方式，一是依據遺囑方式設立居住權，二是依據合同方式設立居住權。如果是后者，居住權可以根據合同履行情況來判斷是否撤銷變更或注銷登記。

從目前的法條表述來看，居住權還有許多問題尚未給出明確解釋。比如，居住權人實際使用房產時，可否有同住人;一套房產是否能設置多個居住權人;居住權到期是否還能繼續設立等等。

登記居住權通常需要到當地的不動產管理中心完成登記。

一位廣州政務服務中心的接線員近期接到不少關于居住權養老的相關咨詢，但他只能給予居住權登記上的操作建議，其他問題還無法解答。

“很抱歉，上帝還沒有叫我去”

老年人保留居住權，同時將名下房產賣給第三方的做法，讓原幸福人壽董事長、經濟學家孟曉蘇聯想到法國的老人房(Viager)——老人出售自己的房子換取終身養老金。

老人一般先獲得房子的頭款，年紀越大，頭款金額越高，再由買家每月向老人支付養老金直到老人去世，在此期間老人仍可以住在原來的房屋里。

“老人和買家之間是‘一幫一’，也更像一場對賭。”孟曉蘇解釋，老人占有房子的現在，買家看中房子的未來，在老人離世之前，由買家負責給老人養老。若老人沒幾年離世了，那買家獲得房子，不再繼續支付老人月供金，但若老人生活的時間很長，買家付出的月供金超過房子價值，買家就賭輸了。

孟曉蘇舉例，法國曾有一位律師和老人對賭，結果律師都去世了，老人還沒離世。這位老人還特地寫信給律師：“很抱歉，上帝還沒有叫我去。”這時律師家人還得繼續支付老人養老金，否則將構成違約，沉沒損失更大。買主跟老人還不能有任何來往，避免老人離世，買主成為嫌疑人。

由于法國“老人房”價格較低，且可拎包入住，適合想買房卻申請不到銀行貸款的人，但入住時間只能看業主的“命”。法國總統戴高樂就在1934年以Viager的方式買下了一座莊園，賣家兩年后意外去世，這座莊園也成為戴高樂人生中極具眼光的一項投資。

“法國的終身養老金制度慢慢完善成為住房反向抵押貸款。”孟曉蘇說，相比前者，由金融機構去做抵押貸款的方式更為完善。通常金融機構有精算師，承擔風險的可能性大大減小，在某些人身上虧了，可以在另一些人身上掙回來。

設置居住權看起來像是為中國版“老人房”提供法律保障。然而，擺在眼前的問題是，在“房住不炒”的政策基調下，有多少人會選擇長期投資一套給業主“養老”的房子?

易居研究中心總監嚴躍進告訴南方周末記者，設定居住權的二手房，所有權交易不受影響，交易遵循房子的限購、限售、稅收等政策。只是在交易時，需向買方明確實際占有的權利人，避免后續房屋交易糾紛，買方也需要多加留意。

“部分不在意居住權的買方可能是沖著學區來的，理論上居住權設立不影響學位占用，但也需要買方與學校做好溝通。”嚴躍進說，設置居住權的房子入市價格一般會低于市面正常房價，但這部分房子數量不會太多。如果數量增加，確有可能影響二手房價格。

金融機構擔心風險

孟曉蘇向南方周末記者介紹，中國傳統的“以房養老”類型很多：有兩套以上房產的老年人可以放租養老或賣房養老，只有一套房子的老年人可以與租客分享房子，或置換便宜的房子住并將剩余資金用于投資、購買保險，還有就是承諾將房產留給照料自己的人。

但傳統方式中，放租和賣房對于僅有一套房產的老人來說并不友好。中國老年人沒有接受陌生人寄宿的習慣，加上老人擁有的房產大多會由子女繼承，不便于置換。選擇將房產留給照看人的孤寡老人更是屈指可數。

中國“以房養老”曾探索試行銀行抵押房產貸款養老(“銀行版以房養老”)和保險公司住房反向抵押貸款(“保險版以房養老”)。

孟曉蘇說，銀行版以房養老抵押時間較短，銀行評估房子后能夠貸出的資金不多。老人的生命可能比貸款周期長，如果無法償還銀行借款，房產只能由銀行處置。“適合擁有兩套以上房產的老年人。”

2003年，孟曉蘇把保險版以房養老引入國內。老人將房產抵押給保險公司，再由保險公司綜合評估房屋價值，按月向老人給付，老人仍可居住在房子內。待老人去世后，由子女為老人清償領取的本金，依然可以繼承老人的房屋，若子女無法償還，則由保險公司處置房產，清償本息后剩余的部分仍由子女繼承。

據孟曉蘇的設想，只要房地產市場總體上漲，保險公司就不會虧本。事實上，在孟曉蘇提出設想后的十多年里，房地產市場也一路看漲。然而，當初四家早期申請試點的保險公司只有孟曉蘇的幸福人壽在開展業務，其他險企都擔心房價下跌。

總之，兩種方式均未被市場看好，前者吸引不到傳統的中國老人，后者金融機構要承擔客戶長壽、房價波動和70年土地所有權到期等較高風險。

設置居住權會帶來哪些變化?

呂姝玥認為，設立居住權后，過去老年人參與以房養老的風險在法律保障下降低，不用擔心房產抵押后因被處置而無處安身。即使房產發生糾紛，老年人也不需要通過訴訟維護自身的居住權益。

設置居住權不影響房子產權的變更和處置，但在居住權占用的情況下，銀行、保險公司等金融機構是更好的交易人。若將設置居住權的房子出售給他人，需要讓購買人充分了解房產已設置居住權且長期有人占用，房產的價值勢必大打折扣。

關鍵在于產權保護

在武漢科技大學金融證券研究所所長董登新看來，設置居住權對解決以房養老的作用微乎其微，跟國外不同，中國大多數老人養老問題不在于居住權，而在于產權。

“自2018年開展的‘住房反向抵押貸款’試點可以說宣告失敗。”他跟保險公司人員在業內會議上交流發現，大家已不再提起這項業務，客戶更是寥寥。失敗的根源在于，中國老人不具備獨立的產權支配能力，無法得到社會的公認。

董登新指導的研究生正研究美國反向抵押養老保險。他們發現，住房反向抵押貸款在全球業務量基本都在萎縮，只有美國做得相對成功。美國人的房產形態會隨著生命周期變化，年輕時候創業，家里居住的人多，房子由小變大，換到別墅;步入晚年，無力打理大房子，就把房子由大換小;再到垂暮之年則選擇租房生活或者直接住進養老院。

絕大多數中國家庭的情況是，家中父母身故后，子女合法繼承父母的包括房產在內的所有財產，另有遺囑情況除外。也不乏有的家庭，父母健在時就將名下財產贈予子女。除非是沒有子女的老人，他們擁有完全的財產處置權。

總之，中國安土重遷、葉落歸根的文化需要由房子承載，老人也普遍愿意居家養老，房子不可或缺。同時，中國有家產存續文化，集中表現在遺傳繼承上，“幾乎絕大多數中國人都認同父母的房子產權屬于子孫。”董登新說。

老人如果私自處置房產不與子女商量，家庭矛盾不可避免，這正是老年人不敢“以房養老”的觀念障礙。董登新為此曾反復呼吁法律保護老人的財產所有權和處置權。

孟曉蘇也關注老人產權問題。他說，房改后，大多數家庭擁有自己的房產，是家庭的主要財富，但他接觸以房養老后發現，許多保障性房產，如國產房、企產房、院產房、所產房，雖然已按政策房價付過款，但產權還未能落實。