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9月21日下午，在北京順義松香湖大街和六環(huán)路交匯處，幾棟紅白相間的回型建筑佇立在秋風中，部分樓宇已經有人入住。一旁的場館也接近完工，有的地磚還未鋪完，施工設備隨意散落在周邊。

這個名為當代時光里的項目，將在9月30日迎來第一次司法拍賣，起拍價17.99億元。2021年底，因開發(fā)商北京當代久運置業(yè)有限公司欠光大興隴信托7.3億元無法償還，該項目作為抵押物被申請強制執(zhí)行。

10月8日，位于北京東城區(qū)的王府世紀也將進行司法拍賣，不同于當代時光里，王府世紀是隨同北京王府世紀發(fā)展有限公司的11.2億元債權一同拍賣，這場拍賣背后受益人是盛京銀行。

10月16日，位于北京東三環(huán)附近的博瑞大廈也將開拍，起價20.37億元，背后的債權人是廈門國際銀行。

更早的8月下旬，上海君康金融廣場在司法拍賣中被以25.2億元價格拍出，背后的債權人是遼陽農商行。

下半年以來，越來越多的房產、房地產在建工程、土地等標的物被擺上司法拍賣的貨架。邵奇就職的金融機構也是其中的“售貨員”，僅他所在的省級分支機構，就有上百億的不良債權被列入處置之列。

金融機構的不良債權中，房地產及土地等不動產在各類抵押物中占有絕對優(yōu)勢，“有些是新違約的抵押物，但大部分是好幾年的存貨了”，邵奇告訴經濟觀察報，尤其是8月以來，不良債權處置的緊迫感日漸加重。

“金融機構都加快處置不良債權，我想大家想法是一樣的”，邵奇說，隨著下半年房地產市場復蘇情況低于預期，這些不良債權存在貶值的潛在風險，“能處置的就趕緊處置，處置不了的，打包轉讓”。

處置債權

北京王府世紀、北京博瑞大廈和上海君康金融廣場背后的債權人都是商業(yè)銀行，作為資金出借方，銀行也是不良債權的重要處置人，手中不乏優(yōu)質的抵押物。

9月以來，民生銀行推出多個債權包，其中北京泰豐房地產有限公司的1.42億元債權中，抵押物是位于北京的中國企業(yè)家大廈部分房產;中信國安為借款人的5.32億元不良債權中，抵押物是中信國安總部大樓。

啟迪創(chuàng)新作為借款人的10.75億元不良債權中，抵押物是南寧東盟科技城項目，其中在建工程10.84萬平方米，土地面積18.45萬平方米;三盛作為擔保的本金為2.1億元債權中，抵押物是常州一幅3.98萬平方米的土地。

民生銀行推出的債權包中，最引人注目的是富地長泰酒店投資管理有限公司作為借款人的本金為30億元的債權。該筆債權為兩筆委托貸款，其中一筆10億元，一筆20億元，但真正吸引人的是抵押物。

根據(jù)公告，這筆30億元不良債權的抵押物為位于北京東城區(qū)國子監(jiān)街乙28號國子監(jiān)項目的土地及房屋。項目緊鄰雍和宮和孔廟，共有6棟樓體組成，土地面積15931平方米，房屋建筑面積40290平方米。

此外，該筆債權還有428幅油畫作為質押擔保，參考價值是24億-60億元。

在平安銀行的不良債權處置中，房產同樣是一個重要命題，比如上海祝源房地產的11.95億元不良債權中，抵押的股權中涉及依云灣、匯景生活廣場、海上國際等多個房地產項目;另一筆14億-15億元的債權中，涉及惠州帝景國際商務中心41套房產。

在興業(yè)銀行上海分行一筆由蘇寧電器和蘇寧置業(yè)擔保的不良債權中，本金和利息合計在15.2億元左右，抵押物為上海蘇寧寶麗嘉酒店，該酒店共14層，用地面積11096平方米，建筑面積68637平方米。

除了商業(yè)銀行外，專業(yè)的不良資產管理公司也是不良資產的重要處置方，其中信達、華融、東方和長城是較為知名的四大不良資產處理公司，此外還有浙商資產、越秀資產等地方不良資產處置平臺。

與商業(yè)銀行不同，專業(yè)的AMC機構處置債權總額動輒幾十億、數(shù)百億元，通常是對不同類型的債權進行打包處置。以信達資產河北分公司為例，推出的債權包規(guī)模達到281億元，包括了327戶債權及資產。

這個巨型債權包中多數(shù)為造紙、礦業(yè)、機械等傳統(tǒng)企業(yè)，涉及債權本金174.9億元，抵押物絕大多數(shù)為土地、廠房等不動產。房地產行業(yè)上行的年代里，這些老廠房已經屬于城市核心區(qū)，因而資產也被房地產開發(fā)商競相追逐。

此外，信達貴州分公司推出的債權包高達124.8億元，云南分公司的債權包74.9億元，廣東分公司推出的債權包總額接近千億規(guī)模，其中就包括奧園美谷的20.5億元債權包，該債權包囊括了北京、天津等地211套房產，以及重慶、保定、陽江等地34宗土地。

在處置資產方面，長城也毫不遜色，債權總額超過30億元的資產包有17個，其中超過50億元的有9個，超過100億元的有3個。華融和東方兩家公司推出的債權包規(guī)模相對較小，但也普遍比商業(yè)銀行推出的規(guī)模大。

原則

經濟觀察報梳理相關資產包、債權包發(fā)現(xiàn)，在被處置的資產中，傳統(tǒng)制造業(yè)仍占據(jù)著較大的比例，多數(shù)是造紙、機械、冶金、化工、采礦等行業(yè)，還有部分為商貿流通領域的企業(yè)。

在違約主體為房地產企業(yè)的不良債權中，主要以爆雷較早的房企及地方中小房企為主，尤其是2015年前后因全國性房企擴張而陷入絕境的中小房企，成為房地產不良債權的主體之一。

爆雷較早的房企中，藍光發(fā)展、奧園、中信國安、新華聯(lián)等房企的資產，是商業(yè)銀行、AMC處置不良資產中的常客。在目前已經爆雷的房企中，多數(shù)資產還沒有出現(xiàn)在法拍或資產處置的序列中。

邵奇告訴經濟觀察報，在以往房地產企業(yè)抵押融資中，通常抵押率在七折左右，部分一二線城市核心區(qū)物業(yè)抵押率相對較高;而遠離核心都市圈的三四線城市房產或土地的抵押率相對較低。

據(jù)他介紹，在金融機構的借貸客戶中，房地產整體規(guī)模并不小，各類融資相加大約占比在三成左右，多數(shù)為有抵押的借款，但也有部分認購的信用債。與其他行業(yè)相比，房地產企業(yè)抵押物更容易被金融機構青睞。

邵奇說，雖然部分房企的融資已經違約，但有的通過展期延長了還款期限，有的還在走訴訟程序，真正進入法拍或計入不良債權處置的規(guī)模相對不大，“去年這個時候開始爆雷，還沒到法拍高峰期”。

一家爆雷房企的人士告訴經濟觀察報，其所在房企的絕大部分土地、在建工程、未售房產均抵押至金融機構，但截至目前還沒有出現(xiàn)資產被強制處置的情況。其中一個主要原因就是保持與金融機構的良好溝通，爭取對逾期借款進行展期處理。一般情況下，房企需要先支付一定比例的本息，如果金融機構有需要，還應該給予追加抵押物或保證金等增信措施。

此外，相關措施也需要地方政府方面的支持，有地方政府支持，金融機構也愿意給企業(yè)延長還款期限。但對于債務本身而言，這只是一種暫時措施。如果展期到期，企業(yè)仍無法償還，依然面臨抵押物被拍賣的風險。

邵奇告訴經濟觀察報，房企違約后，第一步是將抵押物收回來，通常情況下，在合理估值范圍內，存在二抵、三抵等情況，先后順位不同，償債優(yōu)先度也不同，“先查封，再通過執(zhí)行拿過來”。

第二步是理清相關的法律糾紛，將資產變得干凈起來。抵押物被查封或拍賣的情況下，其他債權人或購房者會提出異議，這個時候面臨抵押物減值的風險，債權人需要通過法律途徑將這些問題一一解決掉。

這些事情做完后，然后才會進入處置程序。對不良債權抵押物的處置，要么對抵押物進行拍賣，要么招募合作方，或者連同債權一同轉讓給第三方。因為相關糾紛已經解決，會產生一定溢價。

對于金融機構而言，市場好的時候，更傾向于自我消化，如信達地產開發(fā)的項目中，有很大一部分來自信達資產;再比如中融信托曾一度涉足商辦物業(yè)的升級改造業(yè)務，即將抵押物更新升值后再進行處置。

但當前市場下行的背景下，多數(shù)金融機構更傾向于直接處置變現(xiàn)，“市場下行，如果持續(xù)下去，就面臨著抵押率不足的情況，如果預期相對較差，這個時候金融機構就有止損的需要，否則會形成更大不良率”，邵奇說。

貶值風險

大型金融機構的客戶通常分為企業(yè)客戶和個人客戶，以銀行為例，既有針對企業(yè)的各類融資，也有針對個人的各類貸款，這些融資和貸款有相當部分有抵押物，也有一部分為信用貸，比如個人信用貸。

有抵押的個人貸款或企業(yè)融資中，任何動產或不動產都可以成為抵押物，與車輛、設備等損耗較大的抵押物相比，房地產作為抵押物具備抵押損值小的優(yōu)點，房地產上行的背景下，房產及土地作為抵押物和不良資產均具備較強的抗風險能力。

2022年以來，由于疫情反復、房企爆雷及市場預期等多方面因素影響，第一季度市場下行較為明顯;進入二季度，4月樓市開始止跌，5月進入修復期，6月樓市環(huán)比出現(xiàn)較大漲幅，與往年同期差距進一步縮小。

進入7月，樓市環(huán)比小幅下行，但由于往年7月樓市也不及6月，多數(shù)業(yè)內人判斷為正常回調;但8月數(shù)據(jù)出來后，與7月相比進一步下調，使得各方對樓市修復的信心出現(xiàn)松動，9月上半月樓市依然沒有出現(xiàn)好轉跡象。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年8月，30城商品房成交面積1229萬平方米，環(huán)比下降34.75%，由于樓市從2021年8月開始出現(xiàn)大幅下跌，使得同比下降幅度縮小至19.2%;9月1日-21日，30城成交同比下降33.6%。

成交下行，使得房價也出現(xiàn)兩極分化，不同城市、同一城市不同區(qū)域、同一區(qū)域不同類型住宅，價格變化并不相同。

由于房地產流動性風險爆發(fā)，也使得部分開發(fā)商通過降價促銷方式來實現(xiàn)回收現(xiàn)金流。經濟觀察報了解到，有開發(fā)商在部分城市的折扣低至市場的六折左右，如果團購且全款，折扣更低。

樓市下行也傳遞到土地市場，而土地出讓金又是地方政府最為重要的收入來源之一。在上述爆雷房企人士看來，如果樓市長時間處于低迷狀態(tài)，不排除房價乃至土地價格進一步走低，從而進一步影響預期和信心。

樓市的預期和信心同樣是多數(shù)金融機構人士所擔憂的變量因素，尤其是房地產按揭貸款敞口較大的銀行機構。

邵奇說，每家大型金融機構都有一定的不良債權及資產，在樓市周期論的年代里，樓市低迷時產生的不良債權，通常在樓市上行期可以實現(xiàn)處置，并能夠獲得一定溢價，“只要樓市是上行的，金融機構就不存在什么風險”。

但這一輪樓市低迷持續(xù)時間顯然超越多數(shù)金融和地產人士的預料，而且，樓市什么時候進入上行通道，多數(shù)人沒有預期。在這種不確定加劇的背景下，房地產抵押物越多的金融機構，越會感覺到不安。

“像北京等一二線城市，多數(shù)首付是八成，最低也是六成，即便是房價出現(xiàn)小幅波動，也不會影響到抵押率”，邵奇表示，真正的風險在存量按揭貸或抵押貸上，金融機構能接受的底線是30%。

在燕郊、大廠、香河等環(huán)京地區(qū)，由于房價腰斬，部分房產抵押率明顯不足。

“為什么機構都在著急處置不良債權”，邵奇說，“變現(xiàn)要趁早”。