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財聯社5月4日訊(記者 黎旅嘉)自2021年底至今，市場行情持續動蕩，無論是公募基金還是私募基金，收益表現都不佳，公募新發規模也出現了明顯下滑。在此背景下，公募REITs卻走出獨立行情，Wind數據顯示，截至4月29日，12只上市公募REITs中的11只自上市以來漲幅為正。

此前，今年首單公募REITs更被市場追捧，創下歷史最低配售比例。事實上，從資產配置角度看，公募REITs與其他大類資產相關性低，是分散風險、優化投資組合的配置類資產，在權益市場波動較大、“資產荒”的背景下，能滿足投資者的配置需求。目前，全市場12只公募REITs合計發行規模超458億元，業內估計國內公募REITs市場規模將達到4-12萬億元。

不過，有業內人士建議，投資人還是應仔細研究底層資產質量等因素再做判斷，同樣也要關注二級市場價格是否偏離基本面。事實上，根據此前出爐的11只公募REITs一季報，各基金收入、凈利潤、經營性現金流量凈額都出現了一定分化。

公募REITs備受關注

4月28日，首單央企高速公路REITs――華夏中國交建REIT上市，單日成交額6.99億元。成交金額與單日漲幅均位列同類基金首位。

Wind數據顯示，截至4月29日，12只上市公募REITs中的11只自上市以來漲幅為正。其中，富國首創水務REIT和建信中關村REIT自上市以來漲幅超過40%，包括上述兩只REITs在內漲幅超過20%達7只。

針對公募REITs自成立以來整體表現較好，華夏基金認為，從資產配置角度看，公募REITs與其他大類資產相關性低，是分散風險、優化投資組合的配置類資產，在權益市場波動較大、“資產荒”的背景下，能滿足投資者的配置需求；從市場供求角度看，我國公募REITs尚處于上市初期的成長階段，已上市公募REITs產品均通過監管嚴格審核，資產質量優良，各類資金配置意愿較強，且目前已上市項目存量規模較小，且流通盤比例不高，產品供給有限進一步加劇了各類資金對公募REITs的追捧。

但從此前披露的公募REITs一季報來看，除華夏中國交建REIT外，此前上市的11只公募REITs業績卻也有分化。國盛證券表示，整體而言，全部3只高速公路類REIT、博時蛇口產園REIT受疫情影響，EBITDA不及募集說明書預期，富國首創水務REIT2022受季節性影響，亦低于募集說明書預測值的13.6%。除此之外，其他的6只基礎設施公募REITs整體運營情況良好，EBITDA表現均超預期，且超預測值比例分布在6.92%-26.26%區間。

具體分資產類型來看：

園區類：東吳蘇園產業REIT遠超預期，較說明書預測年化數據高26.26%，運作穩健，收益良好；華安張江產業園REIT超預測值16.79%，出租率為100%，租戶穩定；建信中關村產園REIT超預測值14.98%，源于整體運營情況較為穩定，3月底時點出租率為96.15%，高于募集說明書預測；博時蛇口產園REIT受疫情影響，低于預期2.22%。

倉儲物流類：紅土鹽田港REIT超預期13.53%，需求端持續放量導致供不應求的局面加劇，推動市場空置率持續維持在較低的水平；中金普洛斯REITQ1超說明書預測值分別為6.92%，基礎設施項目公司一季度收入環比上漲2.8%。

高速公路類：平安廣州廣河REIT、華夏越秀REIT、浙商滬杭甬REIT受疫情影響，一季度低于說明書預測15.51%、6.72%、4.92%。

生態環保類：富國首創水務REIT低于預測值13.60%，主要是由于污水處理項目年內污水處理負荷率會呈現出季節性變化，負荷率較低所致；中航首鋼綠能REITEBITDA超出說明書預測值20.03%，主要全年收入成本分布不均所致。

應理性判斷

針對11只公募REITs一季報出爐后，各基金收入、凈利潤、經營性現金流量凈額表現出的分化，華泰證券就認為，由于當前部分存續REITs較貴，6月首批公募REITs將迎來解禁或帶來估值承壓，可關注調整后的二級投資機會，優選部分受疫情擾動較小、經營穩健、區域環境穩定的REITs。但對于其中業績不及預期、疫情擾動持續的該機構則建議謹慎。此外，華泰證券也強調，還可關注擴募規則即將落地，關注市場情緒提振、優質資產注入等帶來的機會。

此前，滬深交易所發布《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業務指引第3 號——新購入基礎設施項目（試行）》（征求意見稿），明確了三種擴募方式以及相關安排等，引發市場關注。

華夏基金認為，擴募機制的出臺標志著中國REITs市場配套制度的進一步完善。參考海外經驗來看，擴募對于促進REITs市場健康成長，促進REITs規模增長具有重要作用。以美國為例，近年來美國REITs年度擴募規模已達到300-500億美元，約占當年市值總量的2%-4%，擴募是REITs規模增長的主要途徑。

紅土創新基金也表示，基礎設施公募REITs作為打通一、二級市場的產品，起到了盤活存量資產、為新項目投資注入權益性資金的橋梁作用。相關政策的不斷落地，可以看出無論從國家宏觀經濟層面還是監管機構要求，都希望有更多領域的資產類型擴充到公募REITs市場中。也希望引導更多的資金進入這個市場，可以確定的是未來行業的發展空間巨大，成為股票、債券之外另一個重要融資市場。

作為今年首單公募REITs——華夏中國交建REIT，在比例配售前的募集規模高達1524億元，公眾發售部分配售比例僅為0.84%，刷新公募基金配售比例的歷史最低紀錄。而從市場表現看，絕大部分已上市基礎設施公募REITs上市后獲得正漲幅。

關于公募REITs產品備受市場追捧的原因，業內認為跟其本身特性有關。華夏基金表示，公募REITs投資于成熟運營的基礎設施資產，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的，且公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，因此具有底層資產優質成熟、現金流預期相對明確、強制分紅等特性，預期風險和收益高于債券型和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長期穩定的現金流。

華夏基金強調，公募REITs在證券交易所上市交易，二級市場的價格波動將直接影響投資人的投資收益。建議投資者需仔細研究REITs投向的底層資產質量，對于基礎資產的區位、歷史經營情況、現金流預測情況、資產評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據二級市場的價格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。此外，首批發行的公募REITs產品中非原始權益人持有的戰略配售部分將于6月下旬解禁，對二級市場的價格影響值得投資人關注和考慮。