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首批REITs基金即將迎來(lái)周年考。

6月21日，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將迎來(lái)上市一周年，近期多家基金公司也披露旗下REITs產(chǎn)品份額解除限售提示公告，首批上市的9只公募REITs部分限售份額即將解限并在市場(chǎng)上流通。

本次解禁市值和占發(fā)行規(guī)模較高比例，市場(chǎng)存在顧慮是否會(huì)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生較大沖擊。有基金公司表示，解禁釋放的份額將有利于促進(jìn)REITs在二級(jí)市場(chǎng)的交易活躍度和市場(chǎng)流動(dòng)性，且具有長(zhǎng)期配置需求的投資者繼續(xù)持有的意向相對(duì)較強(qiáng)，或?qū)�為二�?jí)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定提供較強(qiáng)支撐。

首批REITs迎來(lái)百億規(guī)模解禁

首批上市的9只公募REITs部分限售份額即將解禁并在市場(chǎng)上流通。

公募REITs發(fā)行時(shí)總份額分成三部分，分別面向戰(zhàn)略配售投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者。戰(zhàn)略配售投資者包括原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方，其中，原始權(quán)益人的限售時(shí)間是5年，原始權(quán)益人關(guān)聯(lián)方的限售時(shí)間是3年，其他戰(zhàn)略配售投資者的限售時(shí)間是1年。

本次即將解禁的限售份額持有人為REITs投資者中的其他戰(zhàn)略投資者，認(rèn)購(gòu)的份額在經(jīng)歷了12個(gè)月的限售期后，將于今年6月21日解禁。

若以6月13日9只REITs的收盤價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，本次解禁規(guī)模共計(jì)112.53億元，占9只公募REITs總市值的31.35%。具體來(lái)看，中金普洛斯REIT解禁規(guī)模相對(duì)較大，約為38.05億元，該基金將有52%的份額面臨解禁，數(shù)量為7.8億份，為各只基金之最。其次是紅土鹽田港REIT和華安張江光大REIT的40%和35.33%，這三只基金在本次解禁后，流通份額占整體比例均為80%。；而中航首鋼綠能REIT和東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的解禁規(guī)模比例較小，均為20%，浙商滬杭甬REIT更是僅有15.33%。

此外，解禁期臨近，REITs市場(chǎng)近期則表現(xiàn)相對(duì)平淡，交投活躍度有所降低。截至發(fā)稿的一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，12只REITs基金日均成交量?jī)H有0.3億份，日均成交額也只有1.68億元，甚至個(gè)別基金每日僅有百萬(wàn)元級(jí)別的成交量，因此市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)在于本次大規(guī)模解禁是否會(huì)沖擊二級(jí)市場(chǎng)。

(資料圖片僅供參考)

解禁影響或有限

華安基金對(duì)此表示，整體而言，本次解禁市值和占發(fā)行規(guī)模比例還是比較高的，如限售份額短期集中流通到市場(chǎng)，可能會(huì)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生一些影響。投資人需要關(guān)注相關(guān)交易風(fēng)險(xiǎn)和理性看待REITs的長(zhǎng)期投資價(jià)值。公司對(duì)于相關(guān)解禁份額做了排摸和統(tǒng)計(jì)，并且就產(chǎn)品解禁規(guī)模、戰(zhàn)略投資者情況等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了充分披露。根據(jù)相關(guān)要求，后續(xù)管理人將緊盯大額機(jī)構(gòu)投資者相關(guān)情況，及時(shí)跟蹤盤中大額買入賣出意向，并對(duì)可能的大幅波動(dòng)做好相應(yīng)的信息披露和風(fēng)險(xiǎn)揭示。

解禁將大幅釋放公募REITs的可交易份額，華安基金認(rèn)為，這將有利于促進(jìn)REITs在二級(jí)市場(chǎng)的交易活躍度和市場(chǎng)流動(dòng)性。解禁后REITs的二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)將是各投資人和資金對(duì)于REITs長(zhǎng)短期價(jià)值判斷綜合博弈的結(jié)果。

本次解禁的份額持有人均為機(jī)構(gòu)投資者，減持的意愿將會(huì)如何？

中航基金認(rèn)為，如果解禁股的大部分是小股東，在解禁之后，或許會(huì)拋出他們手中的股票，乃至股價(jià)跌落；反之，假如大多數(shù)是機(jī)構(gòu)或者國(guó)有股東持有解禁股，他們?yōu)榱吮ＷC較高持股比例，不可能隨意拋出手中的股票，對(duì)穩(wěn)定股價(jià)的有一定的作用。

此次解禁比例之最的中金普洛斯REIT，該基金2021年年報(bào)顯示，有超過90%的資金來(lái)自于機(jī)構(gòu)投資者。中金基金認(rèn)為，結(jié)合海外成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，公募REITs產(chǎn)品通常受到認(rèn)可長(zhǎng)期價(jià)值投資的專業(yè)機(jī)構(gòu)青睞，如保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金、國(guó)家主權(quán)基金等。因此，本次份額解除限售后，具有長(zhǎng)期配置需求的投資者，繼續(xù)持有的意向相對(duì)較強(qiáng)，或?qū)�為二�?jí)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定提供較強(qiáng)支撐。

此外，監(jiān)管及公募基金管理人十分重視REITs解禁事項(xiàng)，也提前做了諸多準(zhǔn)備，以中航首鋼綠能REIT為例，據(jù)介紹公募基金管理人已與各戰(zhàn)略投資者進(jìn)行一對(duì)一溝通持有意向。基于前期的調(diào)研和訪談，總體來(lái)看，解禁對(duì)REITs二級(jí)市場(chǎng)影響不大。相比于更傾向于中短期盈利以及有凈值管理要求的基金、理財(cái)、券商資金，險(xiǎn)資和集團(tuán)/企業(yè)/股權(quán)投資的長(zhǎng)期配置傾向更強(qiáng)，解禁后繼續(xù)持有的意愿可能更強(qiáng)。

多路資金將加速入市

5月31日，上交所、深交所正式發(fā)布公募REITs擴(kuò)募相關(guān)規(guī)則，中金公司認(rèn)為擴(kuò)募將促進(jìn)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)，同時(shí)為投資人提供進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)的新機(jī)會(huì)。

“我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量資源豐富，伴隨擴(kuò)募擴(kuò)容規(guī)則體系和配套細(xì)則逐步完善，我們相信未來(lái)REITs市場(chǎng)規(guī)模將實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，有望成為各路資金配置的選項(xiàng)之一，尤其對(duì)于養(yǎng)老金、保險(xiǎn)、公募等長(zhǎng)線資金而言REITs是一類較理想的配置品種。我們建議投資人積極關(guān)注后續(xù)擴(kuò)募收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的參與機(jī)會(huì)。”

當(dāng)前REITs種類繁多，后續(xù)將有更多產(chǎn)品排隊(duì)待上市，哪些產(chǎn)品更值得投資者關(guān)注？

光大證券研報(bào)指出，中長(zhǎng)期來(lái)看，REITs兼具股性與債性且現(xiàn)存REITs的底層資產(chǎn)均較為優(yōu)質(zhì)，具備配置價(jià)值。

“此次的解禁雖會(huì)在一定程度上重塑REITs二級(jí)市場(chǎng)的估值，使價(jià)格有所回調(diào)。不過，由于目前REITs估值普遍偏高，此次的回調(diào)或?qū)�為投資者帶來(lái)一定配置價(jià)值。”標(biāo)的選擇方面，從長(zhǎng)期持有的角度來(lái)看，光大證券建議投資者應(yīng)更多地關(guān)注各REITs經(jīng)營(yíng)情況并利用IRR等指標(biāo)來(lái)分析投資性價(jià)比；從選擇入場(chǎng)時(shí)點(diǎn)來(lái)看，建議投資者可更多地參考P/B等指標(biāo)。

REITs的高估值的確是隱憂之一，該類產(chǎn)品一經(jīng)面世就被搶購(gòu)，并持續(xù)享有較高溢價(jià)水平，當(dāng)前市場(chǎng)加權(quán)平均溢價(jià)率約為24.59%，個(gè)別產(chǎn)品溢價(jià)率甚至高達(dá)44%。

光大證券提示風(fēng)險(xiǎn)指出，整體來(lái)看，與上兩個(gè)季度相比，2022年一季度，首批上市的9只公募REITs的營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、盈利能力及可供分配金額等指標(biāo)大多呈現(xiàn)波動(dòng)下行的趨勢(shì)。相較于可比預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，首批公募REITs的表現(xiàn)呈現(xiàn)分化，其中倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs報(bào)告期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)整體優(yōu)于預(yù)期，而高速公路類REITs的各項(xiàng)指標(biāo)大多不及預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。