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盡管A股市場震蕩不休，債券市場也未現(xiàn)大行情，作為一類與股票債券市場相關(guān)度較低的公募REITs近日頻頻上演30CM“漲停秀”。

10月13日，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT上市，首日大漲30%，全天封住漲停板，這也是今年以來第五只首日上市漲停的公募REITs。拉長時間看，已上市的19只公募REITs上市以來平均漲幅接近30%，多數(shù)產(chǎn)品上市以來取得正收益，給投資者帶來了穩(wěn)健回報。

(資料圖片)

多位業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs具有底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預(yù)期相對明確、強制分紅等特性，能夠提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是這類產(chǎn)品持續(xù)受市場熱捧的原因。但他們也同時提醒，投資者布局時也需要注意背后風(fēng)險，核心是考察“底層資產(chǎn)”。

又一只公募REITs上市大漲30%

公募REITs平穩(wěn)起步一年多時間，市場熱度依舊不減，投資者熱情從一級市場繼續(xù)蔓延到二級市場。

10月13日，公募REITs上市產(chǎn)品再迎擴容，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT正式上市，開盤即現(xiàn)30%漲停，直至收盤仍未打開漲停板，收盤報5.356元，全天成交金額達(dá)9491.09萬元，占當(dāng)日公募REITs市場全部成交金額28.48%。

事實上，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT也是今年以來第五只上市首日漲停的公募REITs，今年8月31日，華夏、中金、紅土創(chuàng)新三家基金公司旗下公募REITs上市，首日集體漲停。10月10日，華夏合肥高新REIT上市首日亦收漲30%。

在華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆看來，公募REITs上市火爆背后體現(xiàn)的是市場對REITs類產(chǎn)品的熱捧。

他認(rèn)為，公募REITs產(chǎn)品受歡迎的原因有以下幾方面：從公募REITs的特點看，公募REITs具有底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預(yù)期相對明確、強制分紅等特性，預(yù)期風(fēng)險和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；從資產(chǎn)配置角度看，公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低，是分散風(fēng)險、優(yōu)化投資組合的配置類資產(chǎn)。在權(quán)益市場波動較大、“資產(chǎn)荒”的背景下，公募REITs能滿足投資者的配置需求；從市場供求角度看，我國公募REITs尚處于上市初期的成長階段，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過監(jiān)管嚴(yán)格審核，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，各類資金配置意愿較強。且目前已上市項目存量規(guī)模較小，且流通盤比例不高，產(chǎn)品供給有限進(jìn)一步加劇了各類資金對公募REITs的追捧。

博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚分析指出，目前已上市的19只公募REITs產(chǎn)品，尤其是產(chǎn)權(quán)類項目在上市當(dāng)天以及今年以來的二級表現(xiàn)都非常亮眼，投資人們也在前幾批的公募REITs發(fā)行過程中獲得了不錯的投資收益，因此新上市的REITs產(chǎn)品份額更加受到投資人的追捧。

她還表示，目前已發(fā)行的項目中，首日漲停的項目均為產(chǎn)權(quán)類項目，都有資質(zhì)好、優(yōu)中選優(yōu)的特點，這也說明了從當(dāng)前市場認(rèn)可度來看，產(chǎn)權(quán)類項目和稀缺資產(chǎn)項目更受到投資人的青睞。

19只公募REITs上市以來平均漲超28%

2021年6月21日，首批9只公募REITs上市，如今，公募REITs市場已平穩(wěn)運行一年多時間。截至10月13日，深滬兩市上市的公募REITs共有20只，發(fā)行規(guī)模突破600億元，資產(chǎn)項目從高速公路、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等擴容至清潔能源、保障房等領(lǐng)域。

已上市公募REITs也給投資者帶來了不錯的回報，截止10月10日，已上市的19只公募REITs上市以來平均漲幅達(dá)到29.89%，其中，華安張江光大園REIT上市以來大漲52.19%，包括建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、富國首創(chuàng)水務(wù)、中金普洛斯倉儲物流在內(nèi)4只REITs上市以來也漲超40%。

談及公募REITs的市場表現(xiàn)，莫一帆表示，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過了監(jiān)管嚴(yán)格審核，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良。并且目前公募REITs一二級市場存在價差，即發(fā)行定價對應(yīng)的分派率仍高于已上市同類型項目二級市場價格對應(yīng)的分派率，因此上市后通常都有一定的上漲空間。此外，在利率下行、“資產(chǎn)荒”及權(quán)益市場波動較大的大背景下，公募REITs產(chǎn)品供不應(yīng)求，資金涌入收益穩(wěn)健的REITs市場，進(jìn)一步推高了二級市場價格，也使得今年公募REITs產(chǎn)品相比其他權(quán)益類基金取得較好表現(xiàn)。

從年內(nèi)表現(xiàn)上看，包括產(chǎn)業(yè)園、保障房在內(nèi)產(chǎn)權(quán)類公募REITs好于特許經(jīng)營權(quán)類公募REITs，除去今年新上市的產(chǎn)品，華安張江光大園、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、中金普洛斯倉儲物流、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園等4只產(chǎn)權(quán)類公募REITs今年以來漲幅超過10%。

華安張江光大園REITs基金經(jīng)理葉璟從幾個方面分析了公募REITs ,尤其是產(chǎn)權(quán)類公募REITs走強背后的原因。她稱，一方面是近一年以來十年期國債收益率呈現(xiàn)下降趨勢，使得現(xiàn)有REITs產(chǎn)品的現(xiàn)金分派率更具有優(yōu)勢，受到部分投資資金的偏好；另一方面是今年6月首批REITs解禁后市場上REITs流通份額提高，新進(jìn)入的投資者的偏好和預(yù)期變化可能會對現(xiàn)有REITs有一定價值重估的影響。還有就是今年上半年發(fā)布了REITs擴募規(guī)則，產(chǎn)權(quán)類REITs因其基礎(chǔ)資產(chǎn)的可交易性比較強，因此市場可能對產(chǎn)權(quán)類REITs的擴募預(yù)期更強一些，相應(yīng)預(yù)期逐步反映在了二級市場價格中。

“今年以來，影響公募REITs二級表現(xiàn)有幾個重要的時間節(jié)點，一是6月中旬首批項目戰(zhàn)略配售解禁，本次解禁后，公募REITs市場流動性大幅釋放，隨著不同類型機構(gòu)投資者持有份額的解禁，機構(gòu)投資者結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步多元化，機構(gòu)投資人對于產(chǎn)權(quán)類項目的投資傾向性也隨之體現(xiàn)；二是9月底5單公募REITs項目發(fā)布了擴募公告，其中4單是產(chǎn)權(quán)類項目，擴募一直被視為REITs價值提升的最有利方式，產(chǎn)權(quán)類項目很明顯更具有擴募的可能性；三是今年產(chǎn)權(quán)類REITs新添加了保障性租賃住房的新品種，其稀缺性也是受到了投資人的關(guān)注，同時也增加了投資者的選擇，使得產(chǎn)品類REITs的二級市場表現(xiàn)更加突出。”王翹楚也談了自己對于產(chǎn)權(quán)類公募REITs的看法。

布局REITS核心關(guān)注“底層資產(chǎn)”

REITs較好的表現(xiàn)讓這類產(chǎn)品成為市場的寵兒，但投資者布局這類產(chǎn)品也需要注意背后風(fēng)險，核心是考察“底層資產(chǎn)”。

“今年二季度以來，受外圍影響權(quán)益市場波動較大，與之相反的是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級市場波動較小，運行平穩(wěn)性較好。REITs作為我國證券市場新興寵兒一直備受關(guān)注和愛護(hù)，利好政策頻頻發(fā)布，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市加速度，不同屬性資產(chǎn)頻頻登臺，首批的項目也開始進(jìn)入擴募階段。” 王翹楚表示， REITs市場目前仍在試點階段，國內(nèi)投資人對REITs產(chǎn)品的理解還未完全成熟，市場推出的REITs份額有限，依然是僧多粥少的局面。

王翹楚認(rèn)為，隨著市場擴容以及參與機構(gòu)數(shù)量的增加，不同REITs的資產(chǎn)品類、經(jīng)營策略、運營能力等會逐漸拉開差距，市場關(guān)注的重點，除新上市REITs之外，也會逐漸回歸到底層資產(chǎn)。因此投資者需要根據(jù)自己的投資策略，對不同底層資產(chǎn)的項目進(jìn)行判斷和風(fēng)險把控。

葉璟表示，投資REITs的收益來源主要為基于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運營收益而產(chǎn)生的分紅和二級市場價格變化帶來的價差收益，產(chǎn)品的預(yù)期風(fēng)險與收益理論上應(yīng)高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金。如二級市場價格上漲過快，則基于市值計算的分紅收益率水平將會大幅下降。另外，長遠(yuǎn)來看價格還是會向內(nèi)在價值回歸，投資人需要關(guān)注二級市場價格和所投基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)內(nèi)在價值的偏離程度和合理性，如果二級市場價格顯著高于了所投標(biāo)的資產(chǎn)的內(nèi)在價值，則投資人在做投資決策時應(yīng)當(dāng)更加謹(jǐn)慎，需要充分考慮價格回落的概率及導(dǎo)致投資虧損的風(fēng)險。

“公募REITs底層資產(chǎn)收益及預(yù)計增值收益是支撐二級市場表現(xiàn)的主要因素。因此，投資者有必要深入了解REITs的底層資產(chǎn)及運營情況，避免跟風(fēng)炒作及高溢價買入相關(guān)REITs份額造成的投資損失。”中金基金相關(guān)REITs人士也表示。

上述人士認(rèn)為，當(dāng)公募REITs在二級市場漲幅過大時，投資者應(yīng)當(dāng)理性判斷，根據(jù)未來的分紅預(yù)期合理評估REITs價值，抱著長期配置的心態(tài)來投資公募REITs，盡量避免因短期追漲殺跌造成投資損失，并通過長期持有與合理的資產(chǎn)配置力求獲得較好的投資回報。

莫一帆直言，投資者參與REITs投資需警惕兩大風(fēng)險：第一、底層資產(chǎn)運營風(fēng)險：公募REITs投資集中度高，80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券（ABS）并最終投資于基礎(chǔ)設(shè)施項目，因此公募REITs收益率很大程度依賴基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況，基礎(chǔ)設(shè)施項目可能因經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化或運營不善等因素影響，導(dǎo)致實際現(xiàn)金流大幅低于預(yù)測數(shù)據(jù)，存在基金收益率不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險，基礎(chǔ)設(shè)施項目運營過程中租金、收費等收入的波動也將影響基金收益分配水平的穩(wěn)定。

第二、二級價格變動風(fēng)險：公募REITs在證券交易所上市交易，二級市場的價格波動將直接影響投資人的投資收益。投資者需仔細(xì)研究REITs投向的底層資產(chǎn)質(zhì)量，對于基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營情況、現(xiàn)金流預(yù)測情況、資產(chǎn)評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據(jù)二級市場的價格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。

莫一帆表示建議投資者理性投資，避免追漲殺跌。如果二級市場價格出現(xiàn)比較大的回撤，可能是逢低布局的好機會；如果漲幅已經(jīng)較高的部分產(chǎn)品價格進(jìn)一步上漲，顯著超出其內(nèi)在價值，短期內(nèi)不建議追高。整體看來公募REITs的投資還是要結(jié)合底層資產(chǎn)的內(nèi)在價值、隱含的長期投資回報率、二級市場流動性，以及投資人自身的投資回報要求，進(jìn)行綜合考慮和投資判斷。

又一只REITs獲批

后續(xù)多只產(chǎn)品在路上

2022年下半年以來，新的REITs品種陸續(xù)出爐，近期又有一只產(chǎn)品獲得“準(zhǔn)生證”。

證監(jiān)會網(wǎng)站日前發(fā)布《關(guān)于準(zhǔn)予中金安徽交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金注冊的批復(fù)》，意味著中金安徽交控REIT獲準(zhǔn)發(fā)行，這只產(chǎn)品也是中金基金繼中金普洛斯REIT、中金廈門安居REIT之后又一獲批的基礎(chǔ)設(shè)施基金。

從批復(fù)來看，中金安徽交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金合同期限為17年，準(zhǔn)予基金的募集份額總額為10億份。

據(jù)悉，中金安徽交控REIT擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為沿江高速公路蕪湖（張韓）至安慶（大渡口）段（“沿江高速”）公路收費權(quán)及對應(yīng)公路資產(chǎn)，位于安徽蕪湖、銅陵、池州市內(nèi)，全長161.153公里。沿江高速是滬渝國道（G50）安徽段的重要組成部分，實現(xiàn)了長江中、下游的快速互通，是串聯(lián)皖江城市群的高速“項鏈”。

中金安徽交控REIT的原始權(quán)益人及外部管理機構(gòu)均為安徽省交通控股集團(tuán)有限公司（“安徽交控集團(tuán)”）。安徽交控集團(tuán)為安徽省內(nèi)最大的交通基建企業(yè)，省內(nèi)高速公路建設(shè)與運營業(yè)務(wù)優(yōu)勢明顯，運營資產(chǎn)占安徽省已通車?yán)锍痰?91%以上。安徽交控集團(tuán)擁有29年的高速公路運營管理經(jīng)驗、專業(yè)的管理團(tuán)隊，未來將與中金基金一起，為中金安徽交控REIT保駕護(hù)航。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高速公路基礎(chǔ)設(shè)施具有現(xiàn)金流較充裕、投資收益較穩(wěn)定等屬性，較適合作為REITs的底層資產(chǎn)。高速公路公募REITs作為盤活存量資產(chǎn)的有效措施，有助于存量資產(chǎn)與新增投資良性循環(huán)，擴大有效投資，助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，對推動交通基礎(chǔ)設(shè)施可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，助力“交通強國”的發(fā)展戰(zhàn)略。

除了中金安徽交控REIT外，目前還有2只公募REITs產(chǎn)品正在排隊侯批。

這兩只產(chǎn)品均為華夏基金申報，分別為“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施”、“華夏和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施”，分別為保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園REITs產(chǎn)品。

此外，國泰君安資管旗下東久REIT將于10月14日上市，場內(nèi)也將迎來新品種。

據(jù)悉，國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，是國內(nèi)首個民營產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。東久新經(jīng)濟(jì)REIT詢價階段，網(wǎng)下詢價倍數(shù)也達(dá)到了100.94倍的較高水平，認(rèn)購價格為3.035元/份，按5億份的發(fā)售份額計算，募集資金總額超過15.175億元。

另外，存量的公募REITs擴募試點也迎來里程碑的進(jìn)展。近期，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、中金普洛斯REIT、華安張江光大REIT、紅土鹽田港REIT等5只公募REITs齊齊發(fā)布擬申請擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目等公告，公募REITs擴募正式啟動。

業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs業(yè)務(wù)空間廣闊。此前國家發(fā)改委召開8月份新聞發(fā)布會就曾表示，一年來，嚴(yán)把項目質(zhì)量關(guān)，在首批推薦10個項目后，又陸續(xù)向證監(jiān)會推薦了10個項目，包括深圳人才安居集團(tuán)、廈門安居集團(tuán)、北京保障房中心等三個保障性安居工程項目。目前，還有6個項目正在開展委托評估，近20個較成熟的項目正在加快推進(jìn)。此外，對意向項目加強輔導(dǎo)，培育潛在市場，處于輔導(dǎo)期的項目超過80個。這也意味著，未來將有更多的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品陸續(xù)出爐。