本報記者 葉麥穗 廣州報道
2016 年前三季房企狂歡,舉債 " 攻城 "。截至 4 月 7 日,公布年報的上市房企平均資產負債率達到 79.3%,同比 2015 年年底提高了一個百分點左右。23 家內地房企(包括 A 股上市和港股上市的內地房企)的債務超過千億,多家明星房地產企業,負債率高居 85% 以上。
然而,21 世紀經濟報道記者發現,在負債率和負債額居高不下的背景下,上市房企的融資成本卻在不斷下降,有分析認為較低票面利率的債券成為降低成本最大推手。
多家明星企業負債率超 85%
從已經披露的年報來看,A 股上市房地產企業中,云南城投的資產負債率目前位居第一,高達 89.22%。21 世紀經濟報道記者仔細翻閱公告發現,該公司負債率高企和其去年年底一口吞下銀泰 8 個項目不無關系。因恒大系多次舉牌而備受關注的嘉凱城也是 " 債臺高筑 ",目前負債率排名 A 股上市房地產企業第二。年報顯示,截至 2016 年年底,嘉凱城的負債率為 88.7%。
去年頻頻拿下地王的信達地產負債率則排名第三,最新的資產負債率為 85.7%。
從絕對負債額來看,萬科的負債達到 6689.98 億元。此外華夏幸福、招商蛇口、金隅集團和金地集團負債合計也都超過千億元,分別是 2118.7 億元、1729.1 億元、1454.9 億元和 1005.3 億元。
在港上市中資房企的情況也如出一轍 ,融創中國的負債率目前居高不下,高達 87.92%,在一線地產商中名列前茅。明星企業碧桂園、佳兆業、中國恒大的負債率也都在 85% 之上,分別是 86.2%、86.1% 和 85.7%。
在談及高負債率時,地產商無不將原因歸結為土地儲備增加。
3 月 28 日,在香港召開的業績發布會上,恒大董事局副主席、總裁夏海鈞解釋道,恒大負債率升高最大的原因是公司大規模增加土地儲備。2016 年恒大新增項目 213 個,新增土地儲備面積 1.02 億平方米,新增土儲刷新歷史紀錄。
信達地產也在年報中指出,公司上半年抓住市場機遇理性拓展項目,在下半年市場過熱前及時補充了土地儲備。
在港上市的房企中,負債絕對值最高的為中國恒大,達到 1.29 萬億港幣(相當于 1.16 萬億人民幣)。此外負債超過千億人民幣的內地房企還有碧桂園、中國海外發展、華潤置地等 18 家企業。加上 A 股上市的 5 家," 千億負翁 " 共有 23 家。
廣東煜融投資總經理吳國平在接受 21 世紀經濟報道記者采訪時指出,房地產業的確屬于資金密集型行業,負債率偏高是行業屬性。房企要快速發展,就需要大量購置土地,但也導致大量資金沉淀在項目中,直接推高了負債率。但是對于房地產行業來說,負債率并不是越低越好,太低了說明企業的經營者比較保守 , 缺乏進取精神,但是太高則會擴散風險,資金鏈太緊。
成本下降得益債券低利率
負債率雖然居高不下,但是大型房企的融資成本卻在不斷下降,如中國恒大的年報顯示,其融資成本 7.78%,同比降 0.64 個百分點。碧桂園全年加權平均借貸成本僅為 5.66%,同比下降 54 基點。融創中國 2016 年加權平均融資成本降低到 5.98%,同比下降 1.6 個百分點,創下公司成立以來的新低。
然而值得注意的是。海通證券統計,16 年 4 季度地產債券發行量和凈融資額僅為 3 季度的 30%,16 年 11 月以來,地產公司債僅發行 29 只,今年 2 月以來則是處于 " 零發行 " 狀態。自 16 年 11 月以來申報的地產公司債,至今無一例獲準發行。房地產公司債發行閘門已然收緊。
萬聯證券研究所副所長方利平對 21 世紀經濟報道記者表示,去年貨幣政策較為寬松,融資成本下降。比如萬科發行的五年期中期票據,利率僅為 3.2%;融創中國也在去年發行了多筆公司債券,相對較低的票面利率債券以及境外發行的優先票據替換了公司此前較高成本的信托借款,將公司整體的融資成本大幅消減。
根據中原地產研究中心數據顯示,2016 年全年房企通過私募債、公司債、中期票據等融資工具的融資額達到 1.14 萬億元,同比同口徑上漲 26%。但是房企發債成本僅在 2.9%~8.2% 之間,平均成本為 4.6%。根據同花順統計,2016 年地產企業發債利率在 3.6%(含 3.6%)以下的債券數量達到 53 只,占比超過 1/10。
對比 2015 年的數據,去年房企融資具有明顯的優勢,2015 年房企的發債成本在 3.4%~10.5% 之間,房企平均的債券利率為 5.7%,比 2016 年高出 1.1 個百分點。
從負債率和融資成本來看,一線房企把握了絕對的優勢," 很關鍵的一點在于,一些房企,特別是一線房企已經變成‘巨無霸’,‘大而不能倒’的觀點給了銀行和債券投資者更多膽量;再加上 2016 年實體經濟依舊沒有走出谷底,房地產行業一枝獨秀,相比雪中送炭,資金更愿意錦上添花。供給者增多,自然也會壓低融資成本,如果具體國企、央企背景,則融資成本進一步下降。" 一位不愿意透露姓名的分析師對 21 世紀經濟報道表示。(編輯:閆沁波)
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