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與上市銀行不良貸款率持續向好的大勢背道而馳，2021年，大部分上市銀行房地產貸款不良率有所抬升。

數字的輕微變動，折射出房地產業轉型引起的泥沙俱下。不過隨著房地產長效機制建立，有助于房企化險的政策頻頻出臺，下一步上市銀行應如何調整相關策略，值得關注。

風 險

去年房地產行業的調整究竟對銀行帶來哪些擾動?

對此，中國銀行(3.28 -0.30%,診股)研究院高級研究員梁婧向《中國銀行保險報》介紹：“受政策收緊影響房企融資緊張，流動性風險加大，個別房企風險暴露，銀行表內外相關資產質量下滑。房地產行業整體不良貸款余額、不良貸款率‘雙升’，房企債券、非標、ABS等相關資產價格下跌，同時，房地產企業相關資產質量惡化會侵蝕銀行利潤。”

記者梳理2021年銀行年報數據發現，六大行中，除了交行、郵儲銀行(5.56 -1.77%,診股)外，另外4家銀行房地產業不良率均在2021年出現攀升，其中，工行房地產業不良率達到4.79%，前值為2.32%，增速最高。目前已披露業績的股份制銀行房地產業不良率全面抬升，其中招行、渤海銀行、民生銀行(3.82 +0.00%,診股)2021年房地產業不良率分別為1.41%、3.71%、2.66%，較上年同期分別增長111、158、197個基點，增速較快。

上市中小銀行的表現則出現分化。

截至2021年末，蘇州銀行(7.49 -0.93%,診股)、重慶銀行(8.81 -0.56%,診股)、鄭州銀行(2.95 +0.34%,診股)房地產業不良率較高，分別為6.65%、4.71%、3.47%，較上一年出現同比增長。其中，蘇州銀行增速最快，2020年該行房地產業不良率只有1.36%。重慶農商行則在年報中披露，該行去年房地產業貸款余額持續下降，無不良貸款。

蘇州銀行在年報中直言，2021年房地產行業遇到了黑天鵝事件，不少大型房企出現了風險信號，這給銀行經營發展帶來一定挑戰。工商銀行(4.77 -0.42%,診股)副行長張文武在業績發布會上介紹，2021年工行房地產業貸款不良率出現了階段性上升，主要是少數風險大戶貸款劣變導致的。

此外，部分上市銀行與房地產業相關的理財、代銷業務風險敞口也備受關注。招商銀行(45.76 +0.02%,診股)、平安銀行(16.04 +1.52%,診股)紛紛表示，目前正在密切跟進華夏幸福(3.69 +5.13%,診股)等違約房地產企業的債務重組方案，追蹤現金流回流進展，維護好投資人合法權益。興業銀行(21.68 -0.18%,診股)介紹，該行房地產業務超過90%是自營資產，授信準入嚴格，且阻斷了理財業務的風險傳染。

策略

結合形勢與政策，記者注意到，目前上市銀行普遍采取了更為審慎的房地產業務策略，聚焦優質企業，專注于存量化險。

一方面，注重分類施策。招行對戰略客戶實施ABCD四類的分類管理;擔保方式上，純信用類的項目占比為1.4%，主要集中在A類客戶;區域選擇上，八成以上項目集中在一、二線城市。民生銀行也采取差異化管控策略，對于優質客戶的優質項目，加大支持力度;對于存在風險隱患的項目，采取追加抵質押物及其他擔保、引入合作方推動項目轉讓或代工代建等方式;對于經營持續惡化的客戶，制定和落實風險退出方案。

另一方面，不少銀行提出將對接優質房地產企業并購需求，助力存量化險。“2021年以來，通過項目并購明顯阻斷了違約風險。”興業銀行風險管理部總經理鄒積敏在業績發布會上介紹，興業銀行將加大房地產項目的并購力度，專項安排200億元的并購額度，主動向與銀行合作良好的優質開發商推介，推動足值項目與問題開發商脫鉤。目前，該行存在潛在風險的對公房地產項目大約是200億元左右。

今年交行也在主動對接優質房地產企業并購需求，推進房地產并購金融服務。交通銀行(5.15 -0.58%,診股)副行長郝成介紹，截至目前，交行已經與五礦地產簽署100億元并購融資戰略合作協議，與美的置業簽署了90億元并購融資戰略合作協議，同時正在與其他優質房地產企業洽談簽署并購融資戰略合作協議。

“房地產行業調整過程中，企業兼并重組或將增多。銀行關注并購貸款等業務機會，既順應了監管要求，有利于更好化解房地產行業風險、維護市場穩定，也是銀行自身拓展業務的需要。”梁婧表示。

未來

不過盡管部分房企出險并波及銀行相關業務，上市銀行普遍表示，隨著政策環境不斷改善、市場完成優勝劣汰，未來房地產業資產質量將繼續保持平穩。

浙商銀行(3.34 +0.00%,診股)副行長、首席財務官景峰認為，去年四季度以來，整個房地產方面信貸政策出現很多修復性的政策導向，對于房地產企業及時研究提出有利防范化解應對風險方案以及向新發展模式轉型的配套措施。

“從短期來看，房地產企業的風險還在逐步釋放過程中。何時改善還要看銷售情況，包括一手房和二手房銷售情況，還有市場預期的變化。從中長期來看，房地產企業在這一次調整分化之后，能夠留下來的或者是能盡快改善資產負債、提高自身管理的企業，在未來是有競爭力的。”中信銀行(5.10 +1.39%,診股)副行長胡罡在業績發布會上表示。

目前，政策暖風已吹遍大地。一方面，自1月5年期以上LPR下調以來，多城陸續下調房貸利率。植信研究院統計數據顯示，截至2022年3月，首套房和二套房貸款加權平均利率較2021年末分別下降15-25個基點。另一方面，年初以來包括鄭州、秦皇島、哈爾濱、福州等40個城市放松或廢除限購、限售等政策，多地公積金和首付比例等政策進一步松動，支持樓市良性循環和健康發展。

梁婧認為，在當前經濟下行較大背景下，房地產市場適度回暖有利于房地產企業資金回流，緩解其信用風險。但考慮到當前疫情沖擊下，居民收入增長乏力，房地產市場預期發生改變，居民購房意愿較為低迷，住房抵押貸款規模增長或較為有限，同時銀行也在積極優化資產結構，總體來看對銀行房地產貸款集中度管理帶來的壓力不大。