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繼明星基金經(jīng)理丘棟榮新基金單日大賣20億元后，公募REITs也迎來新年“開門紅”。

1月9日晚間，上交所官網(wǎng)發(fā)布公告，今年1月5日起發(fā)行的嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)物流REIT認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果出爐：在該只基金募集期間，機(jī)構(gòu)和普通投資者認(rèn)購踴躍，該只公募REITs計(jì)劃募集總額17.57億元，但產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售和公眾配售部分比例配售前累計(jì)吸金近720億元，公募REITs產(chǎn)品在2023年的首單再現(xiàn)資金搶購的熱銷局面。

總認(rèn)購金額近720億元

公眾配售比例0.46%

1月9日晚間，上交所官網(wǎng)發(fā)布公告，首只民企倉儲(chǔ)物流公募REITs嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)物流REIT的認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果出爐，在基金募集期內(nèi)，廣大投資者認(rèn)購踴躍。戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者總認(rèn)購份額204.37億份，總認(rèn)購金額達(dá)到718.16億元。

在戰(zhàn)略配售方面，截至2023年1月6日, 《發(fā)售公告》中披露的32家戰(zhàn)略投資者皆已根據(jù)戰(zhàn)略配售協(xié)議，按照網(wǎng)下詢價(jià)確定的認(rèn)購價(jià)格認(rèn)購其承諾的基金份額并全額繳納認(rèn)購款，對(duì)應(yīng)的有效認(rèn)購基金份額數(shù)量為3.50億份，占基金發(fā)售份額總數(shù)的比例為70%。

網(wǎng)下認(rèn)購方面，《發(fā)售公告》中披露的69家網(wǎng)下投資者管理的192個(gè)有效報(bào)價(jià)配售對(duì)象已按照《發(fā)售公告》的要求進(jìn)行了網(wǎng)下認(rèn)購并全額繳納認(rèn)購款，對(duì)應(yīng)的有效認(rèn)購基金份額數(shù)量為 103.7億份，基金管理人針對(duì)認(rèn)購申請(qǐng)采用“全程比例配售”的原則予以部分確認(rèn)。最終網(wǎng)下投資者配售比例為1.01%。按照3.514元/份的認(rèn)購價(jià)格測算，網(wǎng)下投資者認(rèn)購規(guī)模為364億元。

公眾認(rèn)購方面，截至1月5日，公眾投資者有效認(rèn)購基金份額數(shù)量為97.17億份，按照認(rèn)購價(jià)格測算，公眾投資者認(rèn)購規(guī)模為341億元。募集期間，公眾投資者有效認(rèn)購申請(qǐng)份額總額超過《發(fā)售公告》披露的擬向公眾投資者發(fā)售的基金份額數(shù)量，基金管理人對(duì)公眾投資者的認(rèn)購申請(qǐng)采用“全程比例配售”的原則予以部分確認(rèn)，最終公眾投資者配售比例為0.46%。

由此測算，上述戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下認(rèn)購和公眾認(rèn)購部分累計(jì)認(rèn)購份額達(dá)到204億份，比例配售前總認(rèn)購金額為718億元，再度顯現(xiàn)了公募REITs的吸金實(shí)力。

底層資產(chǎn)為京東三處高標(biāo)準(zhǔn)倉庫

總體保持盈利 投資回報(bào)良好

基金的認(rèn)購火爆現(xiàn)象充分顯示投資者對(duì)該產(chǎn)品投資價(jià)值的認(rèn)可。嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)為京東在重慶、廊坊、武漢的三處高標(biāo)準(zhǔn)倉庫，招募說明書顯示各項(xiàng)目歷史運(yùn)營情況良好，近三年及一期項(xiàng)目總體保持盈利，投資回報(bào)良好，年均經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，疫情期間也未發(fā)生減租、免租情況，現(xiàn)金流穩(wěn)定，市場風(fēng)險(xiǎn)更低。

具體來看，重慶項(xiàng)目所在的重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，項(xiàng)目的建造品質(zhì)較好，區(qū)位位于物流集聚區(qū)，租金單價(jià)與周邊可比物業(yè)相近，資產(chǎn)價(jià)值為6.24億元，由于2016年2月建造之初成本較低，因此當(dāng)前市場價(jià)值較高。武漢項(xiàng)目所在地武漢市呈現(xiàn)全面恢復(fù)、快速增長、質(zhì)效提升、穩(wěn)中向好態(tài)勢，極大提升了物流行業(yè)景氣度，截至去年上半年項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值較賬面價(jià)值增值幅度高達(dá)130.91%。

廊坊項(xiàng)目雖運(yùn)營不滿三年，但符合發(fā)行條件，廊坊市屬于環(huán)京主要物流節(jié)點(diǎn)城市，憑借天然的區(qū)位優(yōu)勢承載了北京外溢的區(qū)域性物流商貿(mào)職能，成為了地區(qū)性物流中心和全國物流節(jié)點(diǎn)區(qū)域，因而對(duì)于倉儲(chǔ)物流尤其是高標(biāo)倉的需求較為旺盛。項(xiàng)目京東物流自租的租約長度為6年，高于業(yè)內(nèi)平均水平的3年，且運(yùn)營至今出租率為100%已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營階段。

三個(gè)項(xiàng)目均可實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定收益，從需求角度來看，京東物流對(duì)于高標(biāo)倉需求是長期持續(xù)的，綜合搬倉成本和業(yè)務(wù)需求因素，京東物流持續(xù)以符合市場價(jià)格水平租賃的可能性較高，項(xiàng)目出租率大概率可保持穩(wěn)定，具備持續(xù)運(yùn)營能力。

從所屬行業(yè)來看，運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和物流平臺(tái)管理是物流的三個(gè)核心環(huán)節(jié)，項(xiàng)目公司所持有的倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施在物流領(lǐng)域中發(fā)揮著關(guān)鍵性作用，未來發(fā)展空間巨大。

作為該只產(chǎn)品的基金管理人，嘉實(shí)基金是最早一批建立專門的REITs研究和投資團(tuán)隊(duì)的公司，按規(guī)定設(shè)立了投資決策委員會(huì)，負(fù)責(zé)REITs業(yè)務(wù)的投資決策。同時(shí)，嘉實(shí)基金構(gòu)建了完善的REITs投研體系，設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部，在不動(dòng)產(chǎn)研究領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富，并與行業(yè)研究團(tuán)隊(duì)和信用分析團(tuán)隊(duì)緊密聯(lián)系，在倉儲(chǔ)物流、高速公路、地鐵、市政基建、園區(qū)開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)領(lǐng)域均配備專門行業(yè)研究員。

針對(duì)此次嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT，嘉實(shí)基金配置了強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)，資料顯示該基金擬由王藝軍、魏晨熙、孫磊、張卓共同管理，四人均具有5年以上基礎(chǔ)設(shè)施投資管理經(jīng)驗(yàn)。

其中，王藝軍現(xiàn)任嘉實(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部負(fù)責(zé)人，現(xiàn)兼任國家發(fā)展和改革委員會(huì)PPP專家?guī)烊霂鞂＜摇⒅袊�基金業(yè)協(xié)會(huì)資產(chǎn)證券化專業(yè)委員會(huì)委員。魏晨熙現(xiàn)任嘉實(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部副總監(jiān)，曾負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的證券化、REITs 及私募投資。孫磊擁有貨運(yùn)物流實(shí)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任嘉實(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部高級(jí)經(jīng)理，曾負(fù)責(zé)多個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營管理相關(guān)工作。張卓擁有物流園運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任嘉實(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部高級(jí)經(jīng)理。

公眾配售比例最低達(dá)0.23%

多因素催生各類資金熱捧

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，自2022年以來陸續(xù)發(fā)行的14只公募REITs產(chǎn)品中，多數(shù)產(chǎn)品以較低的配售比例成立，顯現(xiàn)了機(jī)構(gòu)資金和公眾投資者對(duì)該類產(chǎn)品的追捧。

數(shù)據(jù)顯示，近一年以來網(wǎng)下投資者的平均有效認(rèn)購確認(rèn)比例為1.26%，配售比例最低的華夏基金華潤有巢REIT僅為0.47%；公眾投資者方面，平均配售比例為1.07%，最低的華夏合肥高新產(chǎn)園REIT僅為0.23%，投資1萬元資金最終獲配金額僅為23元左右。

一位公募REITs基金經(jīng)理對(duì)此表示，公募REITs是一類與股、債并列的新資產(chǎn)，在2022年震蕩行情中，表現(xiàn)出與權(quán)益、債券市場低相關(guān)性的特點(diǎn)，已經(jīng)成為各類投資者資產(chǎn)配置的新方向之一；第二，REITs產(chǎn)品具有強(qiáng)制分紅的要求，投資人的收益來源為投資REITs的資本利得及股息收益，整體也呈現(xiàn)出較低回撤和穩(wěn)健回報(bào)的特點(diǎn)；第三，公募REITs底層資產(chǎn)滿足優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的要求，與股票相比具有一定抗跌屬性，受到了保險(xiǎn)和銀行理財(cái)?shù)雀黝悪C(jī)構(gòu)資金的青睞，并將之納入投資組合。

“機(jī)構(gòu)投資者和公眾投資者的踴躍認(rèn)購，配售比例屢創(chuàng)新低，最核心的還是各類投資者看好這類資產(chǎn)的賺錢效應(yīng)和長期投資價(jià)值。”該公募REITs基金經(jīng)理稱，在該類產(chǎn)品發(fā)展初期，資產(chǎn)的稀缺性也較為突出，隨著未來公募REITs發(fā)行的常態(tài)化和擴(kuò)募的落地實(shí)施，投資者未來對(duì)該類資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)識(shí)也會(huì)更為成熟，未來不同項(xiàng)目的市場表現(xiàn)也會(huì)出現(xiàn)分化，只有那些資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、基金管理人主動(dòng)管理優(yōu)秀、項(xiàng)目運(yùn)營成效顯著等產(chǎn)品，才會(huì)受到資金的持續(xù)青睞。