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在利好政策呼吁下，以消費類為底層資產的公募REITs產品（下稱消費公募REITs）正在呼之欲出。

(相關資料圖)

近日，北京恒盛華星投資管理有限公司（下稱“恒盛華星”）發布奧特萊斯公募REITs項目財務顧問招標公告，擬發行基礎設施公募REITs；山東省商業集團有限公司（簡稱“魯商集團”）擬以持有的商業物業資產作為標的，發行消費基礎設施公募REITs。兩個舉動，成為消費領域披露的擬發行基礎設施的第一個和第二個項目，兩家公司也成為首批“吃螃蟹者”。

根據相關研究預測，如果消費類REITs能在2023年度實現零突破，預計2023年公募REITs發行規模將與2022年度相當，到2023年末公募REITs總發行規模可達1200億元左右。這意味著，在基礎設施REITs試點啟動三年之際，公募REITs產品數量不僅進一步擴容，底層資產也有望從目前的六大類擴展至七大類，公募REITs盤活資產效應持續凸顯。

擬發行主體經營業績穩健

根據銷邦招標平臺公告，日前恒盛華星發布招標公告，該公司擬發行基礎設施公募REITs。該項目是目前市場消費領域首單公開的REITs產品，也是以奧特萊斯為底層資產的REITs產品。如順利發行，將有望成為行業首單消費領域REITs產品。公開信息顯示，恒盛華星是首創鉅大有限公司的全資子公司，首創鉅大有限公司是目前中國規模最大的奧特萊斯綜合運營商之一。

數據顯示，截至2022年底首創鉅大打造的首創奧特萊斯年銷售額超100億元，年接待顧客近6000萬人，在全國擁有在營項目15個，覆蓋北京、重慶兩大直轄市，杭州、南昌、武漢、合肥、濟南、鄭州、西安、昆明、南寧等省會城市，以及湖州、昆山、青島、廈門等城市。

來源：銷邦招標平臺公告

此外，近日魯商集團發布公開信息，擬以持有的商業物業資產作為標的，發行消費基礎設施公募REITs，成為消費領域披露的擬發行基礎設施的第二個項目。公開信息顯示，魯商集團是1992年底由山東省商業廳整建制轉體組建而成的國有企業，現擁有3家上市公司（“銀座股份”“魯商發展”“魯商服務”）和4所高校、8個國家級研發平臺、6個院士工作站，下屬企業349家，旗下銀座集團位列全國零售百強20位。根據公開信息，2023年一季度魯商集團多項指標實現正向增長，其中營業總收入119.42億元，同比增長102.37%；凈利潤1.85億元，同比增長623.52%。

根據相關研究預測，如果消費類REITs能在2023年度實現零突破，預計2023年公募REITs發行規模將與2022年度相當，到2023年末公募REITs總發行規模可達1200億元左右。

來源：銷邦招標平臺公告

REITs底層資產有望擴至七類

根據Wind，截至目前上市交易的27只公募REITs涵蓋到六大類底層資產，分別為園區基礎設施、生態環保、能源基礎設施、交通基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房。消費類REITs項目的開閘，讓全市場公募REITs的底層資產將擴容至7大類。

此前證監會、國家發改委發布通知明確指出，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。市場人士認為，這標志著政策從供給端發力，將消費基礎設施正式納入REITs發行范圍。此外，分類調整收益率和規模要求，加快項目審核流程，將有效盤活存量資產，為投資者提供資產配置的新選擇，有助于支持擴大內需，服務穩增長。

天風證券在針對近年來購物中心出租率變化的研報中指出，重點城市的購物中心出租率分化，其中杭州、南京、深圳等城市的市場較為活躍。

具體來看，一線城市方面，深圳的零售出租情況表現較好，北上廣空置率略有提高。截至今年3月，北京、廣州、深圳的優質物業空置率分別為8.7%、11.5%、1.6%；截至2022 年12 月末，上海最新的空置率為8%。從變化趨勢看，上海、北京、廣州的空置率均較前次統計有所提高，深圳2023年一季度末的空置率為近年來最低水平。

其他核心城市方面，杭州、南京的零售市場更加活躍，其他城市空置率在10%左右。截至2022年末，杭州、南京、成都、武漢、西安、重慶的優質零售物業空置率分別為3%、3.2%、9.7%、10.3%、10.8%、11.9%，其中杭州、南京近三年的空置率基本維持在5%以內。將一線城市和以上的城市作為樣本城市進行對比分析后，該研報發現在樣本城市中，杭州和南京的空置率處于相對較低的水平，充分展現了城市零售市場的活躍程度；截至2022 年末，廣州、西安、重慶、武漢的優質零售物業空置率均在10%以上。

交投持續活躍，市場再現護盤增持案例

券商中國記者獲悉，在底層資產擴容的同時，存量的二級市場標的的交投也持續活躍。特別是在4月底至5月初這段時間，公募REITs迎來一季報和個別產品解禁潮，二級市場大宗交易熱情高漲，由此帶來價格波動。

根據Wind，截至5月9日午間收盤，27只上市交易的公募REITs產品有23只今年以來錄得負收益，其中有6只跌幅超過10%。數據顯示，在剛過去的4月，滬深兩市的公募REITs大宗交易合計53筆，數量創歷史新高，總成交金額2.42億元；大宗交易成交筆數和成交金額，環比皆翻倍以上增長。其中，建信中關村REIT大宗交易筆數最高，達到11筆；華夏越秀高速REIT、鵬華深圳能源REIT、華夏中國交建REIT的大宗交易筆數均不低于5筆。交易價格區間方面，4月大宗交易成交價格區間為前一交易收盤價的92.03%-109.2%，均值在99.44%左右，交易價格區間環比有所放大。

值得一提的是，在這些交易博弈背后，公募REIT在一季度交出了一份依然優秀但分化明顯的成績單。平安證券研報指出，一季度公募REITs產品中，高速公路板塊經營環比整體有明顯修復，能源板塊、產業園板塊表現整體不及預期，預測完成度環比回落，倉儲物流、保障房板塊經營整體相對穩健。

具體來看，高速公路板塊1季度呈現幾乎全員修復的態勢，車流量、通行費收入同比基本都有增加，具體的增幅和財務指標的預測年化完成度有一定分化，板塊內多數REIT的2023年年化預測可供分配金額完成度達標；但生態環保板塊兩單REITs在1季度的收入和EBITDA的同比均有下降。此外，倉儲物流板塊整體經營穩健、收入環比微增，板塊可供分配金額預測完成度基本達標。其中，中金普洛斯REIT出租率微降，紅土鹽田港REIT、嘉實京東REIT基本維持滿租。另外，產業園板塊1季度經營表現整體回落，建信中關村REIT和華安張江光大REIT的出租率有所下滑，國君臨港REIT、國君東久REIT、華夏杭州和達高科REIT表現相對穩定。

基于對未來發展的信心，5月9日華夏基金公告擬在6個月內使用3000萬元以內的固有資金投資華夏中國交建REIT，并承諾持有期限不少于6個月。中信建投國家電投新能源REIT方面，該基金的原始權益人之一致行動人百瑞信托計劃自5月9日起6個月內通過競價或大宗交易買入方式以自有資金或自籌資金增持該基金，擬合計增持不超過1600萬份，占已發行基金總份額的2%。

公告顯示，百瑞信托本次擬增持基金份額的目的，是基于對該基金及基礎設施項目未來發展前景的信心和長期投資價值的認可。該次增持不設定增持價格區間，增持主體根據交易價格波動及二級市場整體趨勢擇機實施。

校對：蘇煥文